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二线城市地王频出楼市火爆南京厦门等地库存

2019年02月26日 栏目:租房攻略

二线城市地王频出楼市火爆 南京厦门等地库存下调资料图。中新社 韦亮 摄中原地产最新数据显示,在二线城市继续“高调”的背景下,房地产库

二线城市地王频出楼市火爆 南京厦门等地库存下调

资料图。中新社 韦亮 摄

中原地产最新数据显示,在二线城市继续“高调”的背景下,房地产库存继续下行。其中,合肥库存套数16198套,181.8万平方米,库存面积同比下滑63.9%;南京库存套数24625套,302.5万平方米,同比下滑53.9%;苏州则以23908套,388.8万平方米库存,同比下调49.6%。

业内人士指出,在一线城市购房收紧下,资金出现外溢,一线城市周边以及部分重点二线城市市场活跃。这种情况下,控制房价的压力明显增加,合肥、南京、苏州等二线城市政策收紧预期愈演愈烈。

火爆 库存剧减 价格跳涨

中原地产数据显示,截至5月30日,重点监测的10大城市库存明显减少。具体来看,十大一二线城市合计库存为36.77万套,4834.7万平方米,环比4月份的4948万平方米继续下调2.3%,而同比方面,跌幅更是高达27.4%。

中原地产市场总监张大伟表示,一线城市中的上海与深圳在政策影响下,库存出现了增加,但被称为“四小龙”的南京、厦门、合肥、苏州二线城市库存却依然快速下调。

具体来看,截至30日,5月南京库存套数24625套,库存面积302.5万平方米,面积环比下调16.3%,同比则下调高达53.9%;厦门方面,库存套数17614套,库存面积245万平方米,库存面积环比下调15.3%;合肥方面,库存套数16198套,181.8万平方米,库存面积环比下调5.8%,同比下调高达63.9%。

张大伟认为,3月份一线城市出台不同力度的约束性政策,抑制了一线城市的价格上涨,而且从限购、限贷政策看,二线城市目前的宽松程度也最大,导致市场活跃。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,一线城市的房价偏高,部分投资投机资金开始撤出一线城市,进入二线城市,这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。

以合肥为例,今年4月份,合肥新建商品住宅价格指数环比上涨5.8%,同比上涨17.6%;二手住宅价格指数环比上涨6.8%,同比上涨30.4%。两项指标在70个大中城市中均位居第一,处于“领涨”态势。

据介绍,今年以来,合肥市房地产市场持续升温,呈现出多年罕见的“火热”景象,住宅类商品房价格大幅上涨,市场持续出现“一房难求”局面。安徽省经济信息中心预测处发布的报告显示,一季度,合肥市住宅市场量价齐涨,商品房和住宅销售面积分别增长33.2%和40.4%。开发商捂盘惜售、强制捆绑搭售变相涨价等现象频生。

高涨 地王频出 风险集聚

在房价大幅上涨的背景下,土地市场频繁刷新新高,“四小龙”尤甚。具体来看,中原地产数据显示,2016年以来,南京、合肥、厦门、苏州四个二线城市合计成交住宅土地75宗,供应住宅用地953万平方米,平均溢价率高达126.08%,较2015年的50.73%大幅上涨116%。土地出让金方面,苏州、南京、杭州、合肥同比涨幅均超过100%,苏州涨幅更是高达867%。

张大伟表示,一方面,一线城市土地空间已然不足,房企开始集中围猎二线城市;另一方面,宽松的货币政策也是促成房企积极抢地的原因。“在过去几个月,整体信贷政策宽松,大部分房企发债成本明显降低,最低甚至在3%左右,导致房企积极补充库存。”

张大伟指出,由于土地价格上涨明显超过房价上涨,未来房价上涨预期更加强烈,将带来巨大风险。

中原地产研究部数据显示,截至25日,年内抢地最积极的房企合计拿地为3887亿元,合计建筑面积为6187.7万平方米,平均拿地成本为6283元每平方米。而在2015年同期,其拿地平均成本只有4231元每平方米,这意味着,房企拿地平均成本增幅高达48.4%。

具体来看,2016年前5个月土地出让过程中各种地王地块多达150宗,远超2015年全年的100宗。其中,全国住宅类地块,楼面价超过2亿元,溢价率超过100%的地块合计有107宗,除了10宗在一线城市上海、3宗在广州以外,其他全部在二线城市。

对此,融创中国董事长孙宏斌表示,南京、苏州这些城市,房价没什么泡沫,但地价肯定是有泡沫的。“这么多年了,苏州的房价一直是在2万元,南京的房价都没有超过3万元,一下子楼面价超过3万元甚至到4万元。这个肯定是不对的,我们会非常小心。”

“应对现阶段土地热保持警惕。”孙宏斌说,房价不可能每年都往上涨,这一轮房价涨这么快,已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。

张大伟也认为,应关注地价推动的高房价下带来的高杠杆和泡沫风险。他指出,目前所有地王都有较大的亏损可能,过去几年全国的地王目前基本都在亏损或者平本销售。数据显示,相较于土地成本50%以上的增幅,公布销售业绩的30家房企前4月销售均价在1.15万元每平方米,销售价格同比上涨12%,土地价格上涨明显超过了房价上涨。

张大伟表示,由于拿地成本增加近50%,未来房价上涨预期更加强烈,而一旦房价进入调整周期,房企很可能面临巨大的销售难题

二线城市地王频出楼市火爆南京厦门等地库存

。应警惕房企激进购地所带来的杠杆泡沫风险。